摘要：“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营的一种新型的经营模式，市场需求和房地产商寻找新利润点促进了新模式的产生。房地产商在取得土地开发权后，需对项目进行商圈分析，从而确定市场定位和业态组合；按业态组合方案与符合条件的商业企业结成战略联盟；在项目建成之前，完成非主力店的招商或铺位预售。采用新模式可减少各种资源的浪费，使企业的资源效用最大化；商业巨头的稳定租金提高了项目经营的稳定性；房地产商可以借助商业巨头的品牌效应提高铺位售价和加快非主力店的招商进度；新模式对建设周期和资金统筹的影响因素减少，使投资估算更准确、资金统筹更顺利。新模式也存在容易受市场或企业情况变化影响和要求房地产商具备雄厚的资金实力和较强的融资能力等缺点。
关键词：商业地产；模式；初探
自二○○二年下半年以来，国内商业地产方兴未艾。所谓商业地产（Business Real Estate），是指在开发商业房地产的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等）、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。 “地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营的一种新型的经营模式，它指大型房地产商在开发商业物业之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。大连万达与沃尔玛结成战略联盟，在各地合作开发购物中心的经营模式就是最典型的案例。
一、新模式产生的缘由
“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产一种新型的经营模式，它的产生有二个主要的原因。
1、市场需求是促进了商业地产新模式产生的关键原因。市场是企业赖以生存和发展的基础，房地产商的经营管理离不开房地产市场环境，其生产是为房地产消费者服务的，商业地产新模式的产生正是房地产市场需求的结果。首先，随着中国加入WTO之后，零售业、餐饮业、服务业等行业对外开放的步伐越来越快，许多跨国零售企业、餐饮、娱乐机构等纷纷进军中国市场，这就使商业物业的需求量日益增大，推动了商业地产的发展。外商通过与当地实力雄厚的房地产商结成战略联盟不亦乐乎，他们借助房地产商的力量大举扩张各自的商业圈。除沃尔玛外，百安居、欧倍德、家乐福、肯德基和必胜客等纷纷加盟各地房地产商的开发队伍。而国内商业企业也模仿操作，使商业地产的队伍越来越大。深圳采用这种模式的企业越来越多，如好百年国际家居陆续加盟太古广场和龙兴国际商业广场，香江家具与万众城家居广场结成合作伙伴，等等。其次，各类商业业态也随着经济发展和消费特点等因素的变化而变化，一些旧业态衰落的同时，市场出现了新的商业业态，这些新商业业态又促进了与之要求相适应的新型商业物业的产生和发展。比如，购物中心的兴起，使购物、娱乐消费者受惠不少，消费者亦越来越接受在购物中心的消费方式，这种现象反过来又刺激了市场对购物中心的需求。
2、房地产商优化产品结构和开拓新利润点也是刺激商业地产新模式产生的重要原因。企业的目标就是追求股东权益最大化，寻找新的利润点是实现企业目标的渠道之一。受住宅房地产结构不合理引起的不利因素的影响，开发住宅的利润逐步下降，而经营风险却越来越大，一些房地产商因此及时调整投资策略，将投资分散于不同类型的房地产，以降低经营风险，增强经营的稳定性，同时为争取更多的利润，房地产商也转向投资回报较高的商业房地产。据悉，大连万达集团二○○三年商业地产的开发规模将超过住宅物业的开发规模，而在以往，住宅房地产一直是该集团的支柱产业。 |
